2008年8月25日 星期一

從違約率估算房利美&房貸美(FRE,FNM)的金融殺傷力

房利美&房貸美(FRE,FNM)危機的新聞.大概短時間之內會一再的困擾投資人.沒辦法,當美國金融股股價跌破3元.大概就表示投資人評估這家公司的淨值是負數.只有倒閉或被併的下場.當初Bear Stearns傳出倒閉就是剩3元.這價位代表公司的規模,通路,人才等剩餘價值...現在的FRE,FNM股價就瀕臨這關卡.




不過.從今年2月以來,每一次的兩房危機傳言的結果都是兩三天後造成美股大反彈.市場過度樂觀看待嗎??或許市場的走勢才是正確的,媒體的評論反而過份悲觀了!!我們看一下標準普爾(SP)對CDO債券信評與違約率對照表:(雖然FRE,FNM的債券不是CDO,但仍有參考價值)



假設所有總值4兆美元的兩房擔保債券其實都變成垃圾級(BBB).10年違約率=6%.違約也不等於價值歸零.違約後抵押的房子會被拍賣.若照一般拍賣狀況.打6折應該賣得掉的話.那真正的損失就只有2.4%.只要債券的利差能抵銷違約造成的損失.那這債券就會有投資價值(也正是這個原因.美國跟本不會發生卡債風暴.美國的信用卡違約率有被市場妥善的反應).目前FRE,FNM的債券利率至少比公債高出1.5%.也就是說未來FRE,FNM收歸國有後.真正的損失大概是4兆美元的1%=400億美金.

問題在於如何實現這一虧損.現在的方案是注資FRE,FNM來打消呆帳(國會批準300億增資大概就是這樣算出來的).但這無法解決市場的信心問題.收歸國有換公債.法令上問題一堆.而且可能需要對債券作價值重估...於是就僵在這...等待時間或經濟天才來解決這難題.

延申閱讀:
你手上的債券基金持有房利美,房貸美的債券嗎??


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5 則留言:

XMY 提到...

請問哪個網站可以查到
sp信評違約率
謝謝

Thomas Lin 提到...

認為損失會更大,房價是拍賣當時價格的六折,而非擔保時房屋價格的六折。

.. 提到...

有道理.應該損失會再上修一些.房價下跌後損失會增加.
PS:信評違約率沒有公告.這是從部份簡報檔中找出來的

artyx 提到...

拍賣房很難有原價值的 60%,以加州洛杉磯地區為例,房價跌幅平均 15%,加上銀行拍賣房的拍價一般只有市價的 50% 到 80%,另需加 5% 的拍賣成本 (拍賣公司佣金),拍賣後所得的價值只有原價值的 37.5% 到 63%,取中位數也只有 50% 左右。

此外,銀行屋多半缺乏維護,若座落於治安不好的地方 (會被幫派分子佔用),或是偏僻少人的地方 (沒有買家來買),放個三年那房子也只能拆除重建而已,只餘建地有價值,這會更加拖累兩房債券的價值。

更糟糕的是,兩房目前缺乏子彈,必然以裁員等措施因應並撙節成本,就更不可能修繕名下扣得的財產以較高的價格售出了。美國房屋 99% 為木造,長久無人居住無人修繕,損壞率非常嚴重。光是冬天下雪沒人鏟雪,春暖時融雪對房屋的損傷就很可怕了。

levenshe 提到...

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